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中国房地产有很多误区！

3000亿的房企也背负了很多冤枉！

今天老潘开头先抛三个有争议的问题！

“企业真正的责任，是把大众需要的东西，变得像自来水一样便宜。”这句话，是日本经营之神松下幸之助一辈子信奉的经营哲学，即自来水经营哲学。如果按照这个标准来说，谁是中国地产圈自来水经营哲学的践行者？这是老潘的第一个问题；

第二个问题，地产圈只要一谈论中国房子，到底谁家的好？老潘发现，无论业内业外，都会说绿城老宋家的房子修得不错，仁恒的也不错……但如果你神补刀一句，宇宙三强，中国大地处处见的“万科，碧桂园，恒大”房子如何了？可能有些人会说，那跟绿城、仁恒的房子，还是差一些，你看他们三家，不是时常有投诉吗？对好房子，这个问题，你又怎么看？

第三个问题，企业成功的标志，到底是做得又大又强，进入世界500强？还是做出时代的作品？比如做出对得起消费者，对得起时代的房子？

按照第一个标准，宇宙三强万科，恒大，碧桂园快成功了；

按照第二个标准，绿城成功了，仁恒成功了！

……

自来水哲学，适用于房地产吗？

当然适用！

但房子与普通商品不一样的是，其一它是大众需要的，是刚需，其二，它又是是民生的，但无论如何，一个命题是——房子，如何变得像自来水一样便宜且货真价实？

其他有的国家和城市大兴廉租房，保障房，比如新加坡和中国香港，这是政府分担了自来水哲学的部分责任。但在中国大陆，98年国企改革后中国为了保持经济强劲增长，中国政府取消了过去福利分房制度，中国人买房，也迅速进入市场化的商品房时代，这也从根子上导致这些年，中国城市房价一路飙升。当然，市场化的房地产，这些年也陆续为中国GDP增长年年立下汗马功劳。但地产的自来水哲学的主力军，由于中国保障房数量和分配都存在问题，还是得靠开发商！

那么，开发商，谁才是真正自来水哲学的践行者？

从这个意义来讲，为普通人造房子的碧桂园，始终强调做民生地产的恒大，以及聚焦主流刚需市场的万科……他们以全球最大的开发面积，最大的销售额，相对更便宜的价格，让中国城市化迅速由过去陈旧的筒子楼进入全新的商品房时代，他们都在用高周转、相对高杠杆、产品标准化在全国一二三四线城市迅速滚动开发，夺得全国化的胜利！再加上解决的就业，税收等社会贡献指数……从这个角度而言，万科，恒大，碧桂园更显得自来水哲学更多一些。

与之对比，绿城，仁恒更多是为富人造房子，在产品好的同时是少数人才买得起的高房价，老实说，在绿城，仁恒居住的业主，都是非富即贵。

第二个问题，3000亿级的万科、恒大，碧桂园在产品层面，是吃了一个“哑巴亏”。如前文的问题，老潘的答案是，谁家的房子好，本身就是个伪命题。老潘的理由很简单，不能拿着几十元一瓶的依云矿泉水与2元的怡宝比哪个水好，不能拿着百万的奔驰与十多万的凯美瑞比品质。对此，老潘提出5个不能比：

其一，不能同时做好500个项目和把1个项目做好的标准去比。很多跨界或是企业一生或是开始做第一个项目，这就没有可比性。因为第一个项目，或者唯一项目，老板可谓100%的精力投入1个项目，企业100%的资源投入1个项目……这完全没有可比性。3000亿级的企业掌舵人王石、杨国强、许家印早已脱离把公司旗下一个项目做好的层面。

其二，不能把规模几千亿的民生地产万科，恒大，碧桂园去和豪宅绿城，仁恒去比，你做得10万+，它做的1万+，这产品品质PK，本身就是无知；

其三，不能说一个企业被投诉10多次比被投诉1、2次的房企的产品就要差。事实上，千亿房企、同时开工500个项目，碰到几个项目产品，服务，沟通出现问题，在多城市多项目多团队下，也算正常。一个常识是，同样一个企业，管理2、3个项目与管理20个项目，200个项目的管理水平要求是天差之别。

其四，不能把一个6个月就开盘的项目去和12个月，20个月开盘的项目相比，这很不公平。同样一个项目，你做了12个月，万科碧桂园恒大只做了5个月，即使同样的品质力，那也是万科碧桂园恒大完胜！

其五，不能把一二线城市的产品去和三四线城市产品去比，即使万科恒大碧桂园，万科聚焦一二线，恒大碧桂园过去侧重三四线，不同的城市能级，房地产发展水平和消费者的实力和买房关注点不一样，所以即使拿一二线为主的万科与在三四线的碧桂园，恒大产品比，这完全没意义。

正如上周老潘去湖南永州，碧桂园在三四线城市的产品力远远胜出本地中小房企！

第三个问题，企业到底是规模利润最大化为成功，还是做时代的作品，一流的产品为成功。老潘的回答很简单，作为做企业而言，凡是不以持续创造利润为导向的企业经营都是耍流氓，类似绿城做出时代的产品，但却企业现金流紧张被收购，从企业经营层面来说，这无疑是失败的，但如果从社会效应，土地不可再生效应来说，绿城每一个产品品质过硬，以作品而非商品心态去做，却又是成功的。

一度以来，学历史出身的宋卫平强调产品要在时间流逝下能够对得起时代，一度首先都是作品导向，而不是赚钱和成本如何省……这一点行业少见；

反过来，做企业角度，三家进入世界500强的万科，恒大，碧桂园却是成功的。当然，你可能说他们有的负债高，产品有问题，或者利润也不如龙湖，中海高，但老潘只能说，先规模后利润，还是规模利润并重，这只是房企在地产黄金时代与白银时代的战略选择而已，简单评说好坏对错，是没有意义的。

最近，这一两年，老潘与碧桂园接触比较多，今天老潘来特别来讲讲碧桂园的产品力。在前文，梳理了一下3000亿房企所受的质疑和误解后，老潘再来聚聚谈谈碧桂园产品之变！

其一，碧桂园赚得是苦力钱，是真功夫！原因很简单，同样是1000亿，3000亿房企，碧桂园的平均售价只有碧桂园合同销售均价只有8242元\平米，是十强房企中最低的。

与之相比的地产黑马融创，2016年融创是中国百强均价最高的房企，同时，融创是十强房企中最年轻的一位，融创仅仅用13年就进入房企第一阵营，如何做到的了？就是孙宏斌大胆采用了比财务杠杆更有高度也更有效力的“战略杠杆”，即“两高一深”的极致打法——前置布局“高能级”城市，锁定“高端产品”以及深耕区域累计获得区域IP溢出效应，13年迅速越过1500亿……两者比较，并没有对错好坏，但可以肯定是碧桂园做到3000亿，是辛苦钱，碧桂园人，是苦行僧。

其二，一家企业的风格，直接由其领导者个人风格所决定。万达老板王健林系官员出身，对国家大政方针、经济宏观走向把控精准，踏准了几次风口成功转型；同时也是军人出身，也直接打造了万达军事化的执行力。而工匠出身的杨国强，则为碧桂园注入了追求品质的“匠人精神”之基因，3000亿的碧桂园老板杨国强，是完完全全的建筑一线出身，曾经做过泥瓦匠、包工头的他，擅长建筑设计、了解施工每一环节。甚至时至今日成为身价千亿的大佬，依旧不改亲自看图纸、亲自改设计、亲自盯施工的习惯。在这样一个老板执著与痴迷产品力的3000亿房企中，显然，碧桂园的产品品质，没有任何人敢掉以轻心。就在越过3000亿之后，碧桂园再次强调2017年为品质管理年。这种自上而下的管理强调，无疑是杨国强的匠心意志的体现和落地。

空说无凭，老潘这里举一个例子。一个帮助碧桂园在地漏环节省掉60%的成本的创新产品即新型地漏就是被杨国强亲自发明的。又一次，杨国强在考察一个酒店发现卫生间有异味问题，于是亲自画出地漏，历时1个多月和6次修改，地漏在工厂建模试产，结果新设计的地漏不仅帮助碧桂园省去了60%成本，而且还解决了卫生间异味问题……显然这是一位有这极强产品情节和匠心的老板。

其三，仅仅说碧桂园产品力如何，太过于狭隘。而且碧桂园同时700个项目开工，将从拿地到开盘的时间，仅仅需要5个月，控成本又要保持品质……这一切，依靠的绝不是老板、总裁的亲力亲为，而是靠机制、靠体系、靠创新去确保700个项目快开、快建、快销不出问题。所以，碧桂园产品力是一套体系的力量，是速度更快，品质更好，成本更低，销售更快的集合！

在这样一个前提下，再来谈碧桂园的700项目全国同步开花，从这个角度来讲，碧桂园的产品管控力是过硬的。不信，你来1年同时又快又好又省操盘700个项目，试试？

其四，地拿地快、房子盖得快、卖得快，这是一个营销层面的成功。然而人们往往以“慢工出细活”的古训对碧桂园之快提出质疑，一切都这么快，质量有保证吗？

就在2017年的东莞茶山碧桂园，一个看似普通的项目，却成了中国地产建造和产品领域的网红。一切，只因几个英文字母“SSGF”。这是碧桂园花费多年潜心研发的新技术，在茶山碧桂园首度使用。也是因为这个划时代的SSGF工法，碧桂园从老板杨国强到总裁莫斌，数次亲临现场或是为之专题开会。

这一技术使用工厂化生产的铝合金模具取代了以往现场制作的木模板，通过铝模及结构拉缝技术，实现全混凝土现浇外墙体系，主体结构一次浇筑成型，免除外墙二次结构和内外抹灰。实现结构自防水，减少外墙、窗边渗漏等质量隐患。12种建造技术，有效避免房屋渗水、墙体空鼓、空间浪费等顽疾，客户看了像均匀，清晰，精细的像精装品质的毛坯房后，大开眼界，疯抢一空是最直接的评价！

专业术语也许过于复杂，你只需要记住，这样的技术可以实现“像搭积木一样建房子”；同时，做地产，时间就是利息，时间就是金钱，在使用先进技术的同时，项目全程采用穿插施工的办法，将整个建造工期缩短半年以上。这个半年，意味着什么？老潘就不说了。

其五，碧桂园产品创新，一直没有停止，而是一路迭代创新。

碧桂园的产品高度，一看碧桂园总部大楼，二看森林城市。老潘每一个走访碧桂园总部大楼，都会惊叹这家企业的对未来的介入和探索。对于全行业，碧桂园总部大楼，肯定是一座充满未来意义的大楼。即具有未来感，又具有科技感，还兼得生态办公。

在广东顺德，一座“长满绿色”的大楼格外引人注目，这就是碧桂园总部大楼。独特的垂直绿化生态方案，将绿色生态系统与建筑物进行完美组合，从太阳能清洁能源的使用、植物的选栽，处处体现对细节的追求。这座总部大楼全由碧桂园设计团队亲自研发设计，获得2014年精瑞科学技术奖‘最佳人居写字楼范例’及2015广东省土木工程詹天佑故乡杯科技创新奖。” 因为外墙有绿色植被覆盖，内部有合理的通风系统，大楼夏季开空调的时间要比本地区其他写字楼晚一个月，秋季也会早一个月关停空调。”

这座大楼采用的建筑垂直绿化、城市立体分层等世界领先技术，也同样被应用在碧桂园的一号项目森林城市之上，正如同你在广告中听到的：“建筑外墙长满植物，全城地面都是公园，没有车辆穿行”。

其六，天下大事，天下产品，真正的魔力皆在于细节，在于用心。工匠出身的杨国强，曾在所作短文《碧桂园的工匠精神》这样阐述他心中的“工匠精神”：期待公司上下，一生都学习、体会。大到政治经济，小到一盒纸巾，一个水龙头，怎么回事，都要用心思考。设计时，要反复推敲安全、美观、经济、适用，在这四个要素间找到平衡点。工匠精神就是，所有的事情都应该很好推敲。脚踏实地奋斗，伟大在于细节。运气，短时间了不起，但一生，靠的是智慧和勤奋。”

在可怕的细节中，在碧桂园总部样板房中，洗衣机旁精心设计的一个水池中，内部竟然嵌着一个搓衣板。原来是为了考虑到主妇们手洗衣服的需要，这一细节打动了无数家庭主妇。而洗手间则采用同层排水系统，不仅能减少排水噪音和渗漏几率，还使卫生间高度增加了10-20厘米，而目前这个细节创新，已经在行业借鉴！

……

所以空谈或者没有前提的谈3000亿房企的产品好与坏，是没有意义的，商业社会也不可能花着凯美瑞的钱去购买高端奔驰的品质，所以从这个角度来讲，我们更多只是以积极心态、阳光心态去看3000亿房企之变。从这个角度来讲，碧桂园产品在进步，在创新，在迭代，在进化。而这才是更值得鼓励和关注的。